5 points importants avant de souscrire un prêt immobilier

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Vous projetez l'achat d'un logement, la construction d'une maison, ou toute autre sorte d'investissement immobilier, mais vous ne disposez pas de suffisamment de fonds ? Souscrire un prêt immobilier est une alternative que vous devez sérieusement envisager. Pour éviter les refus auprès des banques et trouver la meilleure offre pour vous, il est néanmoins important de se préparer. Découvrez 5 points importants à prendre en compte avant de souscrire un prêt immobilier.

Souscription d'un prêt immobilier : calculez vos mensualités

La mensualité désigne la somme que vous devez payer tous les mois à la banque pour rembourser le crédit sur la durée convenue dans le contrat d'emprunt.

Comment calculer les mensualités de son prêt immo ?

Le calcul du remboursement du prêt immobilier varie selon le type de crédit contracté.

Le prêt immobilier classique

Il s'agit d'un emprunt amortissable. Il est remboursable par mensualités constantes, qui doivent être payées jusqu'à son échéance. Les mensualités de ce type de prêt se composent d'une part, d'intérêts calculés sur la base du capital restant dû et d'autre part selon un taux variable ou fixe. Pour calculer les mensualités de ce prêt amortissable, il faut donc tenir compte de ces valeurs et les mettre en rapport avec la somme empruntée. Notez qu'au fur et à mesure que les mensualités sont réglées, la part d'intérêts diminue tandis que celle du capital augmente.

Le prêt immobilier à taux zéro

Il favorise l'accession à la propriété des primo-accédants. Il finance en partie le premier achat de ces derniers (jusqu'à 40 % de l'investissement). Ce mode d'emprunt est remboursé sans intérêts, avec des mensualités qui peuvent être différées d'un mois à un autre. La méthode de calcul dans ce cas consiste à diviser le montant du crédit par le nombre de mois de la durée de remboursement. Il faut noter que ce type de prêt fait baisser considérablement le coût du prêt immo contracté.

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un emprunt pour lequel les mensualités correspondent uniquement à la part d'intérêts échelonnée sur la durée de l'emprunt. Dans ce cas, le capital emprunté se rembourse en une seule fois à l'échéance du crédit. C'est le mode le mieux indiqué pour le financement d'investissements locatifs, car une partie des loyers rembourse les mensualités. Pour calculer les mensualités de son prêt immobilier, vous pouvez faire une simulation en ligne grâce à une calculette de prêt immo, sur un site spécialisé.

Pourquoi calculer les mensualités de son prêt immo ?

Avant de souscrire un prêt immobilier, calculer les mensualités possède plusieurs avantages. Tout d'abord, cette démarche vous permet d'évaluer votre réelle capacité d'emprunt et d'envisager un projet qui est réalisable compte tenu de votre situation financière. Le calcul vise essentiellement à déterminer quelle somme vous pouvez emprunter sans craindre l'endettement, en fonction des mensualités que vous êtes en mesure de payer réellement. Notez que le montant à financer est un ensemble de plusieurs valeurs. Il s'agit notamment de :

  • le prix du bien immobilier,
  • les frais d'assurance,
  • les frais de notaire,
  • les frais d'assurance de prêt et de garanties obligatoires.

Le calcul des mensualités vous permet aussi de mieux gérer votre budget chaque mois. Il faut en effet retenir que plus la durée de l'emprunt est courte et plus la mensualité sera élevée. Dans ce cas, vous pouvez chercher à la réduire en échelonnant le remboursement dans le temps. En calculant la mensualité, vous optimisez par ailleurs vos chances de choisir le crédit immobilier qui correspond à votre situation. Il vous faut pour cela trouver le montant mensuel de crédit immobilier qui pèse peu sur votre budget et ne vous limite pas excessivement dans vos dépenses.

Où calculer vos mensualités ?

Le calcul de vos mensualités peut se faire manuellement ou à l'aide d'un outil en ligne. Comme déjà mentionné, il s'agit de calculettes de prêt immobilier qui vous permettent d'obtenir en un temps record le montant des mensualités. Pour un prêt classique, la valeur variable dans le calcul des mensualités est le montant des intérêts, calculé chaque mois en fonction du capital qu'il reste à rembourser. Pour calculer vos mensualités, vous devez tenir compte de certaines informations capitales comme :

  • le montant à emprunter,
  • le taux annuel visé ;
  • la durée de remboursement envisagée.

Une fois que ces informations sont renseignées, vous pouvez lancer le calcul. Pour 270 000 euros empruntés de manière classique par exemple, pour une durée de 25 ans et à un taux de 1,34 %, le montant des mensualités sera de 1 017,56 euros.

Étudiez le taux d'intérêt du prêt immobilier

Avant de souscrire un prêt immobilier, vous devez vous assurer que le taux proposé vous convient réellement. Il existe deux sortes de taux en ce qui concerne ces emprunts, à savoir les taux fixes et les taux variables.

Le taux fixe

Le taux fixe représente une certaine sécurité. Il vous permet de connaître à l'avance le coût total du crédit et le montant des mensualités. Ces valeurs restent invariables, quelle que soit l'évolution du marché. Après la signature du contrat d'emprunt, ni la durée ni le taux ne peuvent en effet être modifiés. Pour prendre de l'avance dans le paiement, vous pouvez toutefois renégocier le contrat avec votre banque. Notez que les taux fixes des emprunts immobiliers sont indexés sur les Obligations assimilables du Trésor (OAT) sous l'initiative de l'État français et sont valables sur 10 ans.

Le taux variable

Les taux variables comme leur nom l'indique sont révisés périodiquement, généralement chaque année à la date d'anniversaire du contrat. Cette révision se fait sur la base de l'évolution d'un indice de référence. Selon les cas, cette variation du taux peut vous être profitable ou pas.

Tenez compte de la durée du prêt

Vous l'aurez sans doute compris, la durée du prêt est intrinsèquement liée au montant des mensualités de l'emprunt. Plus la durée de l'emprunt est courte et moins vous paierez d'intérêts, de même, plus elle est longue et plus vous paierez d'intérêts. Ceci part du principe que si vous empruntez sur le long terme, la banque est plus exposée au risque d'un défaut de paiement de votre part. Pour déterminer la durée optimale de remboursement pour vous, il faut vous appuyer principalement sur votre capacité de remboursement mensuelle. Faites donc attention à bien choisir les mensualités qui correspondent à vos revenus, car une trop grande charge peut être pénalisante à la longue. Il faut également garder à l'esprit qu'en rallongeant la durée de remboursement de votre prêt, vous diminuez le montant de vos mensualités.

Selon les modalités du contrat de prêt, ce dernier peut être construit sur la base d'une échéance constante, où les mensualités demeurent les mêmes sur toute la durée. L'échéance peut aussi être progressive avec une augmentation des mensualités chaque année selon le rythme arrêté à la signature. Vous pouvez par ailleurs opter pour une échéance modulable qui vous donne la possibilité de modifier sur toute la durée du prêt, le montant de vos paiements. La durée de l'emprunt varie elle aussi en fonction de ces types d'échéances. Il faut cependant noter que les modulations qui peuvent s'effectuer sont strictement réglementées.

Considérez les frais de dossier et de garantie

En dehors du taux d'intérêt qui sera appliqué au capital emprunté, les frais de dossier et de garantie déterminent aussi le coût total d'un emprunt. Vous devez donc en tenir compte pour mieux étudier une offre de prêt immobilier.

Les frais de dossier

Les frais de dossier couvrent l'ensemble des coûts inhérents au traitement de votre dossier par la banque. Ils varient d'un établissement bancaire à un autre et sont construits sur la base de plusieurs critères, notamment le profil de l'emprunteur. Les frais de dossier varient en moyenne entre 500 et 1500 euros et représentent une rémunération pour le service d'étude et de montage de votre dossier de prêt. Je vous recommande d'entreprendre des négociations, afin de les ajuster à vos ressources. Notez que recourir aux services d'un courtier immobilier ne vous dispense pas du règlement des frais de dossier.

Les frais de garantie

Les frais de garantie quant à eux correspondent à un engagement, par lequel vous assurez à la banque que la somme empruntée sera remboursée. Il existe quatre principales garanties :

  • la caution,
  • l'hypothèque,
  • le Privilège du prêteur de deniers (PPD),
  • et le nantissement.

La caution est la garantie immobilière la plus abordable pour l'emprunteur et elle peut être assurée par un organisme de cautionnement ou une mutuelle. L'hypothèque est une garantie sur un bien, qui peut être saisi et vendu par la banque, pour rembourser votre emprunt en cas de défaut de paiement. Le privilège du prêteur de deniers est semblable à l'hypothèque, à la différence qu'il n'est applicable qu'aux biens achevés. Le nantissement quant à lui est une alternative à la caution et à l'hypothèque. Il s'applique, par exemple, lorsque vous avez des valeurs qui peuvent faire objet de transmissions auprès de votre banquier. C'est le cas lorsque vous disposez de placements réputés sûrs ou d'un contrat d'assurance-vie. Je vous conseille de tenir compte de votre situation personnelle, pour faire le bon choix entre ces différents types de garanties.

Prenez en compte votre situation professionnelle

Au nombre des critères évalués dans l'étude de votre dossier de prêt, la capacité de remboursement occupe une place importante. Ce facteur est essentiellement lié à vos revenus mensuels. Il n'est pas toujours simple de justifier sa capacité de remboursement, lorsque vous exercez une profession libérale qui se caractérise par des revenus variables. Cela rend généralement les banques frileuses à l'idée de vous octroyer un prêt immobilier. En négociant et avec l'aide d'un courtier, vous trouverez toutefois une offre qui couvre effectivement vos besoins. Je vous recommande pour cela de préparer des pièces justificatives de votre stabilité financière. Si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier, il est ainsi indispensable de tenir compte des différents points présentés. Ceci est un gage pour optimiser vos chances de trouver le crédit immobilier idéal.

 
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Publié le Jeudi 23 juin 2022 (mis à jour le Vendredi 24 juin 2022)

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A propos de Christophe

Portrait de ChristopheCe que j'aime avant tout, c'est être dehors, profiter de la nature et du soleil quand il ose montrer ses rayons.

Alors dès que je peux jardiner, bricoler ou même juste admirer les légumes de mon potager, je ne m'en prive pas !

La photo est une autre de mes passions et, vous l'aurez compris, elle s'inscrit totalement dans mon envie de nature, notamment au travers des photos macros de plantes ou d'insectes.

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